รู้ไหม? หากคุณเช่าบ้านและเจ้าของบ้านไม่ยอมให้คุณเข้าไปซ่อมแซมสิ่งที่เสียหาย คุณมีสิทธิ์ที่จะขอให้เขาซ่อมแซมหรือขอค่าเสียหายได้

การเช่าบ้านหรือหอพัก เป็นเรื่องปกติที่หลายคนต้องเจอ และแน่นอนว่าเมื่ออยู่อาศัยไปนานๆ ย่อมมีความเสื่อมสภาพหรือความเสียหายเกิดขึ้นกับตัวทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นหลังคารั่ว ท่อน้ำแตก หรือโครงสร้างร้าว

คำถามที่พบบ่อยคือ “เมื่อเกิดความเสียหาย ใครมีหน้าที่ซ่อม?” และ “ถ้าเจ้าของบ้านไม่ยอมซ่อม เราทำอะไรได้บ้าง?”

ในบทความนี้ เราจะมาดูข้อกฎหมายตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ของไทย เพื่อให้คุณรู้สิทธิ์ของตัวเองในฐานะผู้เช่าครับ

ใครต้องซ่อมอะไร?

กฎหมายได้แบ่งหน้าที่การซ่อมแซมไว้อย่างชัดเจนระหว่างผู้ให้เช่า (เจ้าของบ้าน) และผู้เช่า ดังนี้:

1. หน้าที่ของผู้ให้เช่า (เจ้าของบ้าน)

ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ดีตลอดระยะเวลาการเช่า โดยเฉพาะ การซ่อมแซมใหญ่ หรือการซ่อมแซมโครงสร้างที่จำเป็น เช่น:

• หลังคารั่ว
• ฝ้าเพดานถล่ม
• เสาหรือคานร้าว
• ระบบประปาหรือไฟฟ้าหลักขัดข้อง

(อ้างอิง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 และ 550)

2. หน้าที่ของผู้เช่า

ผู้เช่ามีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินเหมือนวิญญูชนดูแลทรัพย์สินของตนเอง และต้องรับผิดชอบ การซ่อมแซมเล็กน้อย ตามปกติของการใช้งาน เช่น:

• เปลี่ยนหลอดไฟที่ขาด
• เปลี่ยนก๊อกน้ำที่รั่วซึมเล็กน้อย
• ซ่อมกลอนประตูหรือหน้าต่างที่เสียหายจากการใช้งานทั่วไป

(อ้างอิง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553)

ถ้าเจ้าของบ้านไม่ยอมซ่อม (ในส่วนที่เขาต้องรับผิดชอบ)

หากความเสียหายนั้นเป็น “การซ่อมแซมใหญ่” หรือเป็นสิ่งที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย และเจ้าของบ้านเพิกเฉย ไม่ยอมมาซ่อมแซม ผู้เช่ามีสิทธิ์ดำเนินการดังนี้:

1. แจ้งให้แก้ไข: ผู้เช่าควรแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบและกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้ผู้ให้เช่าจัดการแก้ไข
2. บอกเลิกสัญญา: หากผู้ให้เช่าไม่แก้ไขภายในเวลาที่กำหนด และความชำรุดบกพร่องนั้นร้ายแรงถึงขนาดที่ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้ตามวัตถุประสงค์ (เช่น อยู่ไม่ได้เพราะหลังคารั่วหนักมาก) ผู้เช่ามีสิทธิ์ บอกเลิกสัญญา ได้ (มาตรา 551)
3. ซ่อมเองแล้วเรียกเงินคืน: ตามมาตรา 547 หากผู้เช่าได้ออกค่าใช้จ่ายไปเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า (เช่น จ้างช่างมาซ่อมหลังคาเองเพราะรอไม่ไหว) ผู้เช่ามีสิทธิ์ได้รับเงินค่าใช้จ่ายนั้นคืนจากผู้ให้เช่าได้
4. เรียกค่าเสียหาย: หากความชำรุดบกพร่องนั้นก่อให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินของผู้เช่า (เช่น น้ำรั่วใส่คอมพิวเตอร์พัง) ผู้เช่าอาจมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายได้ ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง

สรุป

หากคุณเช่าบ้านแล้วเจอปัญหาบ้านพังในส่วนโครงสร้างหรือระบบหลัก อย่าเพิ่งควักกระเป๋าจ่ายเองทันที ให้ตรวจสอบว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของบ้านหรือไม่ และแจ้งให้เขาดำเนินการ หากเขาเพิกเฉย คุณมีกฎหมายคุ้มครองสิทธิ์ในการเรียกร้องให้ซ่อมแซม หรือแม้แต่บอกเลิกสัญญาหากปัญหานั้นร้ายแรงจนอยู่ไม่ได้ครับ

หมายเหตุ: บทความนี้เป็นเพียงการให้ความรู้เบื้องต้นทางกฎหมาย หากมีข้อพิพาทจริง ควรปรึกษานักกฎหมายเพื่อพิจารณาข้อเท็จจริงและสัญญาเช่าประกอบด้วย